【格局新闻网专讯】在储备银行（央行）创纪录的官方现金利率 (OCR) 上调后，新西兰房价将进一步下跌，但预计市场不会“崩溃和燃烧”——新闻网站Stuff的报道说。
新西兰储备银行上周将 OCR 提高了创纪录的 75 个基点至 4.25%。它预测该利率将在明年达到 5.5% 的峰值，并且还预测从 2023 年年中开始通胀将进一步上升和进入长达一年的衰退。
抵押贷款利率在去年已经急剧上升，典型的一年期固定利率从去年 9 月的 2.9% 上升到现在的 6% 左右。
储备银行的举动标志着房主更加痛苦。ANZ（澳新银行） 和 Westpac（西太平洋银行） 已经采取行动，ANZ 的固定住房贷款现在从一年期特别利率的 6.54% 到五年期标准利率的 7.64% 不等。
但经济学家认为市场不太可能崩溃和燃烧，尽管毫无疑问 OCR 的增加将对购房者的信心产生影响。
在Stuff的中，房地产协会首席执行官金·贝尔德（ Jen Baird ）表示，买家现在知道借贷成本将继续增加，这意味着获得融资和偿债仍然是购买能力的障碍。
“我们 10 月份的销售数据显示，销售活动减弱，房产在市场上停留的时间更长。这主要是由于利率上升导致买家犹豫不决，并权衡他们在中期能够负担得起的价格。”
CoreLogic （新西兰房地产数据分析研究公司）首席房地产经济学家凯尔文·戴维森 (Kelvin Davidson) 表示，高抵押贷款利率、潜在的经济衰退和失业率上升对房地产来说是一个糟糕的组合。
他说，储备银行设想的劳动力增加导致失业率上升，而不是直接失业，是“不太糟糕”的情况。
“如果潜在的新买家找不到工作，这对他们来说并不是一件好事，但如果现有房主没有失业，这意味着他们应该能够继续偿还债务并避免抵押贷款出售。”
但他表示，接近 5.5% 的 OCR 意味着抵押贷款利率面临进一步上行压力，而典型的一年期固定利率可能很快就会超过 7%，并有可能达到 7.5% 或更高。
“对于一笔 500,000 纽元的贷款，7% 的潜在未来利率将导致近 12,000 纽元的变化。”
这将限制新借款人的数量，意味着对现有借款人的大幅调整将取消之前较低的固定利率，并预示着明年又是一个平静的销售年。
戴维森表示，价格还将进一步下跌，到明年年底可能会比去年的峰值下跌 20%。不过，这仍然会使它们比 Covid 之前的水平高出 15% 到 20%。
“尽管利率上升，但从长远来看，价格下降对首次购房者来说仍然是一个优势。预先支付更便宜的价格更好，因为他们在一开始就省了钱，然后他们就不必为这些钱支付利息。”
新西兰最大的银行澳新银行的经济学家认为价格下跌幅度更大。他们预计价格将从峰值下降 22%，但一旦根据工资增长进行调整，房价将从峰值实际下跌32%。
ANZ 首席经济学家沙容·佐尔纳（ Sharon Zollner ）表示，价格已经下跌了 12% 左右，这使得市场刚刚超过他们预测的一半。
但价格调整尚未结束，因为他们预计 OCR 上调将持续到明年 5 月，这意味着抵押贷款利率尚未见顶。
她说，随着利率仍在上升，借贷能力迅速萎缩，首次购房者进入市场变得更加困难而不是容易。
“我们预计明年第三季度价格将触底，届时利率不会那么高，借贷能力会提高，而且会比近年来更容易。”
佐尔纳说，人们倾向于关注最近购买的人，重要的是要承认许多最近的买家会遇到困难，但并不是每个人都是购房新手。
“对于更成熟的房主来说，有相当一部分人提前还款，或者债务很低，在失业率仍然很低且收入增长强劲的情况下，他们可能会过得很好。
“这部分抵消了利率上升的影响，并使人们能够坚持下去，因此市场面临的最大风险将是对家庭收入的冲击。”
但如果价格继续以有序的方式放松，只有一小部分人将不得不出售，市场最终会调整到更好的位置，她说。“只是到了那个地步可能不太舒服。”
对于 Bagrie Economics 的卡梅伦·巴格里（Cameron Bagrie ）来说，高通胀、利率上升和不断变化的世界，意味着市场基本面已经发生了不可逆转的变化。
他说，在考虑价格及其未来可能的表现时，不再可能参考 30 年前的老剧本。
“我不同意市场正在企稳的说法。近期和周期性的挑战将导致未来 10 年的重大重置。
“多年来，利率下降是价格上涨的一大推动力，现在这个故事已经结束了。即使我们控制住了通胀，利率也不会暴跌，我建议央行将利率保持在高于我们已经习惯的水平。”
他说，借款人需要改变他们对 10 年期间平均借贷成本的预期，这将对价格产生影响，因为人们将无法借到那么多钱。
“随着价格下降但工资上涨，房价将变得不那么难以承受，房价收入比可能会大幅改善，这是一件好事。
“但我们需要一段持续的价格低于收入增长的时期，才能让他们回到负担得起的区域。”
尽管 OCR 上调，但 Opes Property 经济学家埃德·麦克奈特（Ed McKnight）对市场持更乐观的看法。他说，储备银行本身预测价格会从峰值下跌 20%，而且目前已经下跌了 12%。
“这听起来很可怕，但大部分下降已经发生，并且大约有 8% 会在未来一年左右的时间里发生。房地产协会的数据表明，价格下跌的速度正在放缓，每月的大幅跌幅正在放缓。”
他说，房地产市场呈周期性变化，在 2020 年至 2021 年的繁荣时期，价格上涨非常快，现在又开始下跌。
“尽管如此，价格仍比 2019 年 3 月的基线高出 38%。近年来，许多人在市场上表现出色，但不幸的是，一些最近买入的人会受到伤害。
“如果他们有能力继续偿还抵押贷款，而且现在不必卖掉，他们应该没问题。（房产）平均持有期为七年，市场应该会在这段时间内恢复。”
