【格局新闻网专讯】在决定是租房还是买房的问题上，很多人总是犹豫不决。
但ANZ银行表示，随着时间的推移，租金和房价都趋于上涨。在决定租房还是买房的问题上，答案往往在于资本收益。
ANZ银行的经济学家警告称，未来房价继续上涨的速度和幅度肯定是有限制的。
他们利用1999年以来的数据，对租房和买房的经济效益进行了分析。
该研究的主要作者、资深经济学家迈尔斯·沃克曼（Miles Workman）表示，买房是否值得，在很大程度上取决于所采用的视角，无论是简单的现金流（simple cash flow）、累积现金流（cumulative cash flow）、贴现现金流（discounted cash flow）还是预期资本收益（capital gains）。
从大多数衡量标准来看，随着时间的推移，住宅买家的情况通常会变得更好，但时间长短可能会有很大的差异。
从纯现金流的角度来看，如果一个人在1999年购买了一套中等价位的房子，那么他必须等到2010年，每年的购房成本才会低于租房成本。
在累积现金流的基础上，所需时间为21年。
根据ANZ银行的假设，在2022年，按现金流计算，每年的购房成本将需要25年才能低于租房成本。到2024年，这一数字将降至20年。
Workman指出:“这表明，随着房价相对于收入的上升，所需的抵押贷款增加了，从现金流的角度来看，实现收支平衡所需的时间也延长了。”
“你买了房子会过得更好，这在很大程度上只是时间问题。”
但他表示，房市并非单向押注。房贷利率可能会在更长时间内保持在较高水平，房价可能会在未来的某个时间点大幅下跌或持续很长时间，人们可能会失去收入，不得不在房价疲软时出售房屋。
他说，如果房价相对于收入继续以目前的速度上涨，这个等式最终会被打破。
沃克曼表示，对资本收益的预期可能是人们购房决策的一部分。
根据他的计算，从1999年开始的30年里，一个把钱存入储蓄账户的租客，其账户余额将从3.5万纽元增加到13.5万纽元。
与此同时，一个人在1999年以不到17万纽元的价格买了房，30年后，这位业主的住宅价值将超过100万纽元。
他说，“30年来，储蓄余额增长了约270%(基于我们的假设)，但房子的资本收益增长了约500%。从水平上看，到第30年年底，二者之间的差距几乎已达到90万纽元——这就是杠杆的力量，房价中位数的增长速度略快于储蓄的回报率。”
沃克曼表示，“然而，这30年里也有其他的风险存在，比方说，房价对收入比不可能永远往上爬。买家可能难以获得信贷，或者家庭容易受到商业周期、利率或就业变化的影响。此外，住房负担能力也是一个有点令人困惑的问题。”
沃克曼还表示，房价对收入比自然会有一个上限，但具体在哪里还不清楚。
来源：后花园；责编：Gloria）
