地租(ground rent)暴涨近1300%，公寓业主以“跳楼价”抛售，将开发商和负责过户的律师告上法庭。
公寓业主甲（澳大利亚投资客）2006年以$678,474元购买公寓， 十年后的2016年以$293,000出售，损失达57%。
业主乙 $410,000购买，2021年以 $105,000 出售，损失74%
业主丙以 $460,000购买， 2022年以$31,000 抛售，损失$93%。
还有许多悲催的实例，不胜枚举。
这里说的不是传闻，而是奥克兰市中心Beach Road赫赫有名的开发项目 Scene Three。
不光是民用公寓，就是商业楼，也存在类似的问题。
还记得中华酒楼吗？
相信这些菜单，能勾起很多人的回忆。曾几何时，这里是上班一族和大小老板们聚餐和谈生意的好去处。
不少大型活动也都在这里举办。
中华酒楼独特的菜肴，例如奶黄包、瘦长春卷儿、佛跳墙等等，上过主流杂志推荐栏目。
如今的中华酒楼是这个样子，已经成了施工临时办公地。
是的，你看到的市中心紧挨着Shortland Street “律师楼一条街”的中华酒楼也关张了。
疫情和封城是原因之一。但更直接的原因，据说也是跟以天文数字暴涨的地租有关。
National Business Review解密据此间最大的商业周刊NBR报道，Scene Three公寓的开发商是Tony Gapes和Chong Du Cheng所拥有的公司：Scene No.3 Ltd。
以上受到影响的公寓业主联合起来，共28家，将开发商和负责过户的律师事务所告上了奥克兰高等法院。
根据法庭文件，有以下几大问题，值得注意：
（1）这片土地的实际拥有者是毛利部落Ngāti Whātua Ōrākei，但主租约/租赁权却归属于第三方，而在2006年，是由开发商本身拥有租赁权。
（2）原告(plaintiffs)称，与普通公寓过户不同，本案公寓建造完毕后，该开发商“没有将租赁权(lease instruments)转给购买公寓的业主，而是将租赁权回租给开发商自己”。这样一来，购买公寓的各位业主没有成为该公寓物业的租赁保有产权人(owners of leasehold unit properties)，而事实上只成为了一个分租承租人(sublessee)。
（3）主租约1996年签订，共150年，毛利部落（土地拥有人）给了15年免租的优惠。从2011年起，主租约承租人以目前土地的市场价的5%支付年租，每七年审议一次。尽管前15年免租，但是购买公寓的新业主需要一开始就付7.5%的地租。奇怪的是，开发商并没有按这个规定去收租，而是要求他们一开始每年只用支付$1200 到$2000不等的地租。
（4）这种情况下，到了2011年按新的比例支付地租的时候，才发现地租以“天文数字”暴涨。
（以上数字，取自NBR)
从公寓第1503户来看，2006年6月支付的地租是$1,800 ， 2011年8月上涨到$20,232 ， 2018年8月，继续上涨到$37,227。涨幅达到1968%。
当时的媒体就有报导，不少业主（尤其是年轻人），以为买了公寓可以居者有其屋，但是这样递增的地租，压得他们喘不过气。不得已，只能抛售：
（以上数字，取自NBR)
公寓业主甲（澳大利亚投资客）2006年以$678,474元购买公寓， 十年后的2016年以$293,000出售，损失达57%。
业主乙 $410,000购买，2021年以 $105,000 出售，损失74%
业主丙以 $460,000购买， 2022年以$31,000 抛售，损失$93%。
集体原告这些原告不但告了开发商，也告了负责过户的律师事务所。
理由是律师事务所不但有“利害冲突”，也没有将这种独特的租赁产权方式告诉买方。
（小编说：独立法律意见很重要！许多人为了省律师费，总喜欢走捷径，甚至不找自己的律师。结果：得 – 不 – 偿 – 失‼️ ）
发展商回应说：”The real issue is not the legal structure. It is that the land value has increased a lot more than anyone expected and consequently the ground rents payable by each apartment have also increased way more than anyone anticipated.”
“问题的症结不在于法律架构。而在于土地的升值比任何人期待的要高得多。结果是，每一户公寓业主要交的地租，要比任何人期待的要高得多。”
负责推介和销售的地产经纪，也提交当年文宣文字和图片，证明他们有一说一。
也有专家论证，说这些公寓的业主，还是业主(owners)，只不过不是租赁产权业主 (lessee owner) ，而是分/转租产权业主(sublessee owners)，因此主租约一打喷嚏，这些公寓业主们就会重感冒。
上面的名词解释，也算一目了然。
