地租(ground rent)暴涨近1300%,公寓业主以“跳楼价”抛售,将开发商和负责过户的律师告上法庭。
公寓业主甲(澳大利亚投资客)2006年以$678,474元购买公寓, 十年后的2016年以$293,000出售,损失达57%。
业主乙 $410,000购买,2021年以 $105,000 出售,损失74%
业主丙以 $460,000购买, 2022年以$31,000 抛售,损失$93%。
还有许多悲催的实例,不胜枚举。
这里说的不是传闻,而是奥克兰市中心Beach Road赫赫有名的开发项目 Scene Three。
不光是民用公寓,就是商业楼,也存在类似的问题。
还记得中华酒楼吗?
相信这些菜单,能勾起很多人的回忆。曾几何时,这里是上班一族和大小老板们聚餐和谈生意的好去处。
不少大型活动也都在这里举办。
中华酒楼独特的菜肴,例如奶黄包、瘦长春卷儿、佛跳墙等等,上过主流杂志推荐栏目。
如今的中华酒楼是这个样子,已经成了施工临时办公地。
是的,你看到的市中心紧挨着Shortland Street “律师楼一条街”的中华酒楼也关张了。
疫情和封城是原因之一。但更直接的原因,据说也是跟以天文数字暴涨的地租有关。
据此间最大的商业周刊NBR报道,Scene Three公寓的开发商是Tony Gapes和Chong Du Cheng所拥有的公司:Scene No.3 Ltd。
以上受到影响的公寓业主联合起来,共28家,将开发商和负责过户的律师事务所告上了奥克兰高等法院。
根据法庭文件,有以下几大问题,值得注意:
(1)这片土地的实际拥有者是毛利部落Ngāti Whātua Ōrākei,但主租约/租赁权却归属于第三方,而在2006年,是由开发商本身拥有租赁权。
(2)原告(plaintiffs)称,与普通公寓过户不同,本案公寓建造完毕后,该开发商“没有将租赁权(lease instruments)转给购买公寓的业主,而是将租赁权回租给开发商自己”。这样一来,购买公寓的各位业主没有成为该公寓物业的租赁保有产权人(owners of leasehold unit properties),而事实上只成为了一个分租承租人(sublessee)。
(3)主租约1996年签订,共150年,毛利部落(土地拥有人)给了15年免租的优惠。从2011年起,主租约承租人以目前土地的市场价的5%支付年租,每七年审议一次。尽管前15年免租,但是购买公寓的新业主需要一开始就付7.5%的地租。奇怪的是,开发商并没有按这个规定去收租,而是要求他们一开始每年只用支付$1200 到$2000不等的地租。
(4)这种情况下,到了2011年按新的比例支付地租的时候,才发现地租以“天文数字”暴涨。
(以上数字,取自NBR)
从公寓第1503户来看,2006年6月支付的地租是$1,800 , 2011年8月上涨到$20,232 , 2018年8月,继续上涨到$37,227。涨幅达到1968%。
当时的媒体就有报导,不少业主(尤其是年轻人),以为买了公寓可以居者有其屋,但是这样递增的地租,压得他们喘不过气。不得已,只能抛售:
(以上数字,取自NBR)
公寓业主甲(澳大利亚投资客)2006年以$678,474元购买公寓, 十年后的2016年以$293,000出售,损失达57%。
业主乙 $410,000购买,2021年以 $105,000 出售,损失74%
业主丙以 $460,000购买, 2022年以$31,000 抛售,损失$93%。
这些原告不但告了开发商,也告了负责过户的律师事务所。
理由是律师事务所不但有“利害冲突”,也没有将这种独特的租赁产权方式告诉买方。
(小编说:独立法律意见很重要!许多人为了省律师费,总喜欢走捷径,甚至不找自己的律师。结果:得 – 不 – 偿 – 失‼️ )
发展商回应说:”The real issue is not the legal structure. It is that the land value has increased a lot more than anyone expected and consequently the ground rents payable by each apartment have also increased way more than anyone anticipated.”
“问题的症结不在于法律架构。而在于土地的升值比任何人期待的要高得多。结果是,每一户公寓业主要交的地租,要比任何人期待的要高得多。”
负责推介和销售的地产经纪,也提交当年文宣文字和图片,证明他们有一说一。
也有专家论证,说这些公寓的业主,还是业主(owners),只不过不是租赁产权业主 (lessee owner) ,而是分/转租产权业主(sublessee owners),因此主租约一打喷嚏,这些公寓业主们就会重感冒。
上面的名词解释,也算一目了然。