最近一段时间对房地产市场最有影响力的政策算是“利息支出不能抵扣投资房开销”了。真的是牵一发而动全身。各方对此都有不同的看法，不少房产投资人对此政策实在来不及消化。
目前从各方的反应和对未来的预测来看，估计二手房的吸引力会越来越小。另外在税务和投资分配上将产生很大规模的变化。很多投资人将重新考虑其资产组合。
打个很简单的比喻，如果之前房租收入为每年$32,000, 然后$5,000用来支付地税，保险和维护费用， $27,000是利息支出， 你的现金流为零。新的政策下需要在$27,000的基础上纳税，因为利息不可抵扣。那么净现金流为-$9,000 (税率33%)。这样一来资产重新组合是不可避免的。
Interest deductibility: UK & US – What’s the policy there?
除了新西兰有这个政策，那其它国家呢？
英国？美国？
英国是在2017年推出的类似政策，也是分四年的时间分阶段完成。此政策主要是建构一个更公平的税务系统，避免高收入的房东获取税务优惠等等。可以说目前新西兰在此税务政策上是学习了英国模式。美国是在2017年通过立法把原本可以最高抵扣100万美金的利息支出降低到75万美金的利息支出。当然具体要根据家庭年收入来衡量最终的税率。并由此决定最终纳税额度。
但是具体到房地产市场呢？新西兰政府可以说是出了好几个政策，算是组合拳吧！明线测试由五年延长到10年，首套房的购买价格和收入水平分别提高以适应目前上涨的房价和购买者的年收入，把更多人覆盖在政府对首套房置业的范围内。另外，政府拨款38亿开发基建和住房。另外，新西兰央行也对投资房的LVR （Loan To Value Ratio）提出更严格的要求,并且对未来可能会实施的DTI (Debt to income ratio)向市场上吹风。
未来市场走向会如何呢？看看最近的英国地产可以找到一点线索吧。The Guardian （卫报）6月1号的报道：‘Race for space’ fuels 10.9 % surge in UK house prices Nationwide puts annual rise at highest for seven years。看来英国17年推出的税务政策并没有把其地产市场引向下跌的方向。
纵观全球西方国家市场和OECD成员国，疫情以来，因为利息降低，央行大量发行货币，贸易萎缩等等，各路资金最终还是流到固定资产上。所以房价上涨的趋势不会因为单一的税务因素而改变方向，毕竟房地产是最好的抗通胀投资。未来地产市场的起伏还是取决于利息因素。
目前央行对投资房LVR的限制和商业银行对租金收入的实际认可比例都有调整（ANZ 银行只把租金收入的65%纳入还款能力的计算范围，此前是75%，其它主要商业银行暂时没有更改）其目的是稳定市场，控制风险，但是并不会改变市场长期向上的趋势。
通常在申请新的贷款时，银行内部会有专门的计算方式和测试利息（远远高于牌价利息），疫情以来，银行的测试利息已经下降不少，目前来看没有往上调整的迹象，所以银行还是处于一个“放水”阶段。同等收入情况下，目前可以贷到的额度比疫情之前要高很多。当然，具体到各家银行对贷款的审批就比较细致了，涉及到家庭结构（成人和未成年人数），具体年收入（税后），家庭开销（各家银行有最低家庭开销的门槛）其它负债（学生贷款，信用卡，车贷）等等，最后根据申请人的UMI（Uncommitted Income）决定贷款额度。每家银行贷款政策不一样，所以同等收入在各家银行的贷款额度也不一样，具体到个人和家庭就是case by case了。FJ Finance可以根据每一个申请人的情况给出最合适的贷款方案。
未来市场会分化，房地产市场已经不如以前那么宽松，而且启动资金也是水涨船高。资金会向其它领域流动，比如股票，（新西兰股票，澳洲股票），基金 （管理基金）或者重金属产品（黄金，白银）具体投资产品和渠道会在以后的文章中和大家分享！
一家之言，仅供参考！
本文作者：玮平 FJ Finance Ltd（WeChat：WeipingNZ）
