【格局新闻网专讯】新西兰最大的独立房地产和分析数据平台Cotality NZ 在8月1日发布的最新房产价值指数（Home Value Index）显示，新西兰房地产市场在今年7月延续了疲软态势，全国房屋中位价值环比下降0.3%，降至804,303纽元。这一降幅与6月份持平，使得近三个月全国房产均价累计下跌1.0%，同比去年7月微降0.7%。
目前，全国房屋中位价较2022年1月的历史高点已累计下跌17.7%，但仍比2020年3月疫情前的水平高出16.0%。 Cotality NZ 首席房产经济学家凯尔文·戴维森（Kelvin Davidson）指出，这一轮宏观调控与市场挤水过程，已成为新西兰过去30至40年来持续时间最长、调整程度最深的一次房产周期下行。
大中心城市震荡下行，南岛部分区域逆势抗跌
从全国范围看，各大主要城市呈现出明显的分化态势。奥克兰与惠灵顿等大型都市圈依然承受着较大的下行压力，而南岛部分依靠农牧业与旅游业支撑的地区则展现出较强的韧性。
奥克兰7月整体房价环比下降0.6%。细分区域中，罗德尼（Rodney）与帕帕库拉（Papakura）环比下跌0.2%，富兰克林（Franklin）下跌0.3%，而北岸（North Shore）、怀塔克雷（Waitākere）、奥克兰市中心及曼努考（Manukau）等核心区域均同步下跌0.6%。若与历史高点相比，奥克兰市中心、曼努考和怀塔克雷等地的累积跌幅均已突破25%。
惠灵顿地区的表现同样低迷。惠灵顿市7月房价环比下跌0.5%，近三个月累计跌幅达3.1%。从峰值算起，下哈特（Lower Hutt）与卡皮蒂海岸（Kāpiti Coast）的房产价值已分别回撤27.5%和22.4%。波里鲁阿（Porirua）则是整个大惠灵顿地区唯一在7月保持价格止跌平稳的区域。
相比之下，南岛表现更为坚挺。但尼丁与基督城7月分别微幅回升0.2%和0.1%。因弗卡吉尔（Invercargill）更是表现亮眼，7月环比逆势上涨1.2%，中位数升至565,397纽元，并与戈尔（Gore）、麦肯齐（Mackenzie）及胡鲁努伊（Hurunui）一道创下房产中位价值的历史新高。
供需错配与宏观变量交织，买方占据议价主动
分析当前的市场运行逻辑，较高的待售房源库存是抑制房价反弹的主要原因。虽然今年的交易量已逐步回归正常区间，但充足的待售房源依然赋予了买家极高的议价权，使得市场价格在供需博弈中持续处于承压状态。
宏观经济环境的不确定性也打压了市场信心。此前由美伊和平协议带来的短暂乐观情绪已逐渐消退，通胀压力依然顽固。此外，随着新西兰大选临近，政策走向的不确定性加剧了观望情绪。新西兰储备银行虽然已启动降息进程以推动官方现金利率（OCR）回归中性水平，但短期内抵押贷款利率仍存在再次上行的可能性。
结构性供给也在改变市场格局。以奥克兰为例，联排别墅等新房供给管网依然通畅，进一步平抑了二手房的溢价空间。虽然这对既有业主和卖家构成了价格压力，但客观上改善了住房负担能力，为首套房买家创造了更多入场机会。相反，因担心大选后可能出台房产税政策调整，依赖杠杆的房产投资者整体态度趋于审慎。
市场预期趋于理性，短期内难见强劲复苏
展望后市，新西兰房地产市场的参与者对未来资本收益的预期正在发生深刻转变。依靠短线快速升值获利的模式已不复存在，家庭与投资者对房产中长期回报的看法正逐渐归于理性。
尽管在人口持续增长和工资水平上升等长期底层因素的驱动下，新西兰房产价值终将重拾升势，但这更可能是一个将在明年逐步显现的长线过程。在库存高企、利率与政策走向仍存在变数的背景下，新西兰房地产市场当前的低迷格局大概率将贯穿今年下半年，短期内难以出现强劲反弹。
